绿城年底“扫货” 杭州土拍独中四元与两日百亿夺地

杭州楼市两位最主要的竞争者表现迥异：绿城中国斥资74亿元连中4元，滨江集团则颗粒无收。

绿城中国继续高调拿地。

12月12日，2023年杭州第十三批次土地出让开锣，10宗涉宅用地挂牌出让，涉及铁路北、石桥、宁围、未科、勾庄、下沙以及超山、富春、滨湖等板块，总出让面积45.7万平方米，总出让起价128.7亿元。

值得注意的是，这是杭州在土拍政策调整后举办的首场土拍。

早前11月9日，杭州宣布调整土拍新规，其中最重要的是土地招拍挂取消地价上限，取消土地摇号。据了解，作为热门二线城市，杭州土拍上一次恢复“价高者得”，还是在2015年9月-2016年6月期间。

只是取消限价并未能改变土地出让的分化情况，优质地块继续受到争抢。当天的拍卖中，除1幅地块终止出让外，4幅土地以底价成交，5幅地块出现溢价，溢价率在1.72%-38.32%。

但如此重要土拍，杭州楼市两位最主要的竞争者却表现迥异：绿城中国斥资74亿元连中4元，滨江集团则颗粒无收。

具体而言，绿城竞得的地块包括：杭政储出[2023]168号石桥单元XC0804-R21-20地块，土地面积22840平方米，容积率2.4，建筑面积54816平方米，起始价8.01亿元。

地块经过44轮竞价，由绿城以总价10.16亿元竞得，成交楼面价18537元/平方米，溢价率26.84%。按照地块新房 限价30000元/平方米计算，地价占房价比例超过60%。

另一块高溢价地块，是杭政储出[2023]167号余杭区未来科技城YH090903-01号地块，出让面积42947平方米，建筑面积133135.7平方米，出让起始价18.63亿元。

根据成交信息，地块经过36轮报价，最终由绿城以总价23.94亿元拿下，成交楼面价17981元/平方米，溢价率28.44%。按照地块新房 限价27200元/平方米计算，地价占房价比例达到66%。

杭政储出[2023]169号北部新城LZ10单元LZ1004-B1/B2/R21/S2/S41-39地块，出让面积83747平方米，总体量约21.8万平方米，起拍总价29.1亿元。

地块最终由绿城以29.64亿元竞得，成交楼面价13614元/平方米，溢价率1.72%。按照地块新房 限价31200元/平方米计算，地价占房价比例约44%，在较合理水平。

最后一幅地块是西站新城单元YH08-0601-3号地块，该地块出让面积20432平方米，建筑面积71512平方米，起拍价10.4亿元，起拍楼面价14542元/平方米。地块最终由绿城和杭州市西站枢纽开发有限公司联合竞得，是绿城当天拿的唯一一幅底价地块。

相反滨江集团没有进账，但与滨江关系紧密的兴耀集团，以13.36亿元、折合成交楼面价25258元/平方米，抢下拱墅区的杭政储出[2023]165号地块，溢价率38.32%。该地块同样设定  限价36000/平方米，项目利润可想而知。

事实证明，在取消限价后的首拍，房企拿地成本应声上涨，央企背景加持的绿城明显更有底气。

另一个原因，绿城和滨江是杭州市场里一对长期竞争对手，过去一段时间又尤以滨江占据优势。据统计机构数据，今年1-11月，房企杭州楼市销售额中，滨江取得约1430亿元成绩，排在第二的绿城中国仅约555亿元。

两家房企也一直在杭州土地市场较量，单观察滨江，该公司2022年在杭州拿下了38幅地块，今年上半年也斩获19幅。截至6月末，滨江集团土地储备总建面1448.5万平方米，其中杭州占60%。

从对外投资力度来看，滨江集团今年上半年实际上减小了拿地力度，期内新增项目建筑面积合计249万平方米，同比下降32.0%；权益土地款180亿元，同比下降24.7%。

主动权似乎来到绿城手里——虽然并非像滨江那样极其倚重杭州市场，但杭州也是绿城重点布局的城市。

绿城中国本身在杭州成立，在土地储备上也倾向重仓长三角区域。截至2023年6月30日，绿城拥有4455万平方米土储，长三角占有47%，而杭州市场就有土储505.98万平方米，占总土储比例达到11.4%。

今年上半年，绿城在杭州公开招拍挂市场共出手5次，在合作方面也收获颇多。

包括紫棠园是绿城与坤和集团合作的项目，项目总建筑面积17.06万平方米，绿城占权益51%；汀桂里是绿城与中顺控股合作的项目，项目总建筑面积8.71万平方米，绿城占权益65%%。

同时，绿城与关系密切的宇诚集团合作有两个项目，包括咏溪云庐，为宇诚集团5月23日竞得的杭政储出[2023]59号地块，项目总建筑面积17.78万平方米，目前由绿城持股90%。

丽澜轩前身是宇诚集团于6月9日竞得的四堡七堡单元JG1406-R21-14地块，项目总建筑面积11.03万平方米，目前由绿城持股90%。

另一方面，绿城今年明显加强了拿地力度。在此次杭州土拍前日，绿城刚斥资31亿元摘得义乌凤凰山义土挂〔2023〕87号地块，两日拿地金额超过百亿。

8月初，在上海、杭州两场土拍中，绿城更两天内投入180亿元拿地资金，拿下闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块、嘉定区南翔镇 JDC2-0203单元13-02、16-01地块、青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块以及萧山区市北单元XSCQ1309-R2-50地块。

据中期业绩会管理层透露，截至8月23号，绿城年内总体投资总货值已经超过千亿。

作为国内目前少数能够保持销售规模的大中型房企，1-11月绿城中国实现总合同销售金额约2564亿元，同比下降2.51%，跌幅小且可控。加强在核心城市拿地，是绿城保证未来发展潜力和市场地位的抓手。