郑州发布保交楼专项行动 李宇嘉：严格贯彻保交楼专项借款使用原则

9月6日，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组下发《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，明确要求10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

通知强调，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或阶段式象征性复工;出险房企方面，要归还挪用资金;政府方面要加强资金监管;本着应破尽破的原则，鼓励开发企业尽快向法院申请破产;对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评如下：

1、严格贯彻政治局会议关于保交楼、专项借款使用的原则

7.28政治局会议，首次就保交楼明确了原则，即压实地方政府责任，保交楼、稳民生;8月19日三部委就完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，也明确了基本原则，即坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

2、国家关于保交楼上的原则、思路在地方落地比较坚决

最突出的就是，郑州方案中，对于各方的主体责任、属地责任在市和区以及各级政府领导之间的分解非常细致，也非常严厉。

首先，对房地产企业的责任，压的特别实，即承担主体责任，归还挪用的资金，处置资产或股权，多渠道筹集资金;

其次，明确了严肃追责的责任，审计、财政、住建等部门，要对原预售资金使用进行审计，能追回的追回，不能追回的，开发商、预售监管部门、商业银行，各负各的责任，并移送公安机关，彰显保交楼不是救市，而是保民生的同时，肃清房地产市场的乱象，与8月19日提出的“整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境”完全一致。

3、政府合理介入

对于保交楼，政府介入并不是救市，而是一把手负责、党政齐心的架构下，凝聚各方、肃清秩序，创造保交楼需要的投资主体、资金、信心、责任、齐心聚力等良好的环境。

一方面，政府要压实各方责任，横向是开发商、银行、住建部门等;纵向是各区、各层级责任人，甚至各区党政领导都要负责1-2个重大停工问题的项目;

另一方面，聚合各方资源，包括专项借款的申请和使用、平台公司、本地纾困基金，在市场化和法制化的原则下，推动资源投入项目，推进复工和保交楼进程。比如，专项借款投入以后，积极引导纾困资金、并购贷款，其他社会资金进入，让专项资金起到四两拨千斤的效果。

4、分类处理的原则

一是，专项借款的项目，必须要重视资金的平衡、回流，安全性，因此由地方城投平台对接，项目抵押转到平台公司，确保专项借款安全

二是，资产大于负债，暂时困难的，各区、开发区推动下，由政府平台接收，对接纾困基金、并购贷款介入，以“新老划断”的方式，盘活资产来解决。

三是，资产小于负债的，先由代建公司启动复工、完成保交楼，然后审计部门介入，追查抽逃的资金，覆盖代建公司的投入。对此，估计会有国资对代建公司担保，以确定后续资金能平衡。

四是，资不抵债的，鼓励破产，意味着政府不会兜底，杜绝道德风险。严厉追究责任，资不抵债难以解决的，就尽快破产，杜绝开发商、银行、监管部门躺平、摆烂，等待救援，妄图楼市再来一波行情自然解决困局的道德风险。

五是，各区、开发区在专项借款的“引子资金”扶持下，多方筹措资金，包括纾困资金、银行资金、追讨资金等，落实本地项目复工和交楼。

5、复工和交楼，取决于主体责任能否落实

之前，之所以存在假复工，保交楼迟迟得不到进展，主要还在于主体责任为落实，未细化，导致各方观望，期待政府救市，谁也不想承担责任或损失。但强调保交楼，就意味着小业主不可能承担损失，那必须有一方或多方承担。这一次，主体责任落实的非常详细、到位。

重要会议来临，要确保社会稳定、民生保障，此文最主要的内容就是，10月6日前问题楼市全面、实质性复工。在处理原则非常清晰，各方责任能够压实，分类处理原则明了的情况下，不再会出现假复工、拖延、躺平甚至摆烂的态势，10月6日复工以及后续的交楼都会如期实现。