10月广州房地产市场报告 | 城市更新变局 新房供应创新高

未来城市更新推进的逻辑会更严谨，政府的统筹职能也会继续增强。

观点指数 广州住房公积金管理中心官微发布推文，指出在穗缴纳住房公积金的市民在广州以外的其他城市购房可以申请提取，并列出相关城市清单。

可以看到，广州公积金的使用范围为广州、缴存人及配偶户籍所在地、广州毗邻的六个城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)以及肇庆。

另一方面，有消息指广州房贷利率出现下调迹象，信贷环境放松；而整体市场成交未出现反弹，项目积极取证，但成交持续处于低位，或仍有一定下行空间，对于刚需购房者是利好消息。

防止大拆大建，广州城市更新推进速度或放缓

10月20日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。

广州是走在全国城市更新前列的城市，实施城市更新的程度更深、要求更高。

在上述征求意见稿中，广州提出"探索超大城市有机更新之路，推动高质量发展"的要求，包括强化国土空间规划引领、大力发展保障性住房、大力推进新城建工作等，这些都是在住建部文件中未提及的。

同时，有消息指出广州开展了城市更新项目核查工作，对119个已批或已拆城市更新项目进行核查，重点围绕是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐、是否征求并落实公众及专家意见等。

在上述项目中，位于黄埔区的项目约占三分之二，当中有四分之三的项目进展为未批已拆。

新政之下，黄埔区城市更新快速推进的时期或终结，未来城市更新推进的逻辑会更严谨，政府的统筹职能也会继续增强。

金融城建设进行时，再挂牌2宗商地

据观点指数统计，截至10月末，今年金融城共挂牌6宗商地，其中4宗成功出让，而10月挂牌的两宗地块亦出让在即，地块用地规划分别为产业用地和综合体用地。

此外，白云区鹤龙街黄边村挂牌两宗商地，将分别用于建筑领域人工智能及信息化服务产业和建设5G超高清科创中心。

城市更新方面，月内三个项目完成招商，另外上月牵手珠江实业的聚龙湾启动区项目引入太古地产，将打造珠江太古商业项目。而增城区简村挂牌招商，要求申请人须为A股或港股上市公司，以及前50强房企。

传统旺季不敌市场寒冬，新房网签跌破七千套

宏观政策不断叠加，市场愈加进入观望状态。尽管"金九银十"是传统旺季，企业也在促销，但成交量并不如意。

另一方面，新批预售项目大幅增加，企业出货意愿强烈。除了越秀区、海珠区、天河区，10月广州各区新批预售项目均超千套，月供应量再创新高。

据观点指数监测，10月广州新建商品住宅网签6903套，环比下降14.7%；网签面积74.94万平方米，环比下降15.5%。10月广州新建商品住房批准预售套数20841套，环比上升15.5%，供应量增加，再创年内高峰；批准预售面积211.61万平方米，环比上升9.6%。

除越秀区零供应外，各区新增供应相对平均，天河区、海珠区供应面积分别为2.86和4.62万平方米，荔湾区供应达23.14万平方米，其中大部分来自万科金域曦府。

番禺祈福新村项目亦一次性取证过千套，此外还有5个项目月内取证超过500套，分布在番禺、白云、黄埔三个区。

数据来源：观点指数整理

截至10月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10万套，可售面积1082.52万平方米，去化周期11.1个月，环比增加0.2个月。

受供应持续放量影响，10月广州新建商品住宅去化周期继续上升，自6月以来保持上升态势，已累计增加2.3个月的货量。

抢占假期热度，国庆13盘齐开

10月迎来年前最后一个长假，部分企业把握时机在国庆假期推出新货，黄金周推货量超过全月总量的三分之二；但从整体情况来看，推货总量偏低。

据观点指数不完全统计，样本企业于月内共有14个项目加推，2个项目开盘，共推出约2800套住宅单位，其中国庆期间推出超过2000套。

月内加推项目去化普遍不高，仅天河区保利天汇项目去化情况理想。

保利天汇位于天河区大观中路120号，属于天河智慧城板块，目前推出的是第五期产品，首推建筑面积为90至126平方米三至四房单元。

据了解，与此前四期产品相比，五期项目刚需小户型产品较少，四房产品更多，户型亦更大，均价约为6.7万元/平方米。

开盘方面，新开盘项目为番禺区龙湖金地天峯和从化区碧桂园铂悦府。

龙湖金地天峯位于番禺区大龙街傍雁路，属于番禺客运站板块，临近在建的地铁3号线东延段番禺客运站，目前最近地铁站为番禺广场，直线距离约3公里，交通配套有望改善。

龙湖金地天峯首推192套90至129平方米二至四房改善型产品，均价约为4.2万元/平方米。

碧桂园铂悦府位于从化区从城大道风云岭森林公园附近，该项目为今年4月广州第一批集中供地出让地块之一，据此推算，从拿地到开盘时间大约为6个月。首推137套78至120平方米产品，均价约为1.6万元/平方米。

今年房地产市场快速变化，近几个月广州各区的网签走势呈现差异化。据观点指数观察，南沙区近几个月热度有所下降，而地处城市中心的天河区、越秀区等依然备受关注，白云区、黄埔区亦维持相当交易量，显示出下行周期中心城区更能保持市场活力。