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县城买房,如何不被割韭菜?

发布时间: 2021-08-12 09:18:32

来源: 和讯网

分类: 购房指南

2305次浏览



   "疫情之前,安徽某县城,房价6000元每平米,疫情到现在,公民普遍收入降低。

  但是,房价暴涨。

  70年大产权的房产涨到9000元每平米,而且中介还在暗戳戳补差价,不给开票。小产权房产(只有四十年所有权的房产),居然也要6000元每平米!

  全国大调控,大城市房价都熄火了,我就想不明白,人均3千块工资的小县城,为何涨得这么凶?

  房子买不起,丈母娘不同意婚事,真是欲哭无泪!"

  这是我昨天收到的一封来信。

  县城楼市,其实存在巨大的“误会”。再加上这位读者已经关注我2年了,这是第一次留言,能看出他的心酸与无奈。

  所以,我决定帮帮他。

  当然,并不是我给小王找了一条借钱的通道,让他上车,而是通过思维论证,让他“换道超车”。

  这个方法,基本适合所有县城买房人。

  1

  家家有本难念的经,户户有套难买的房。

  这是我做咨询以来,最大的感触。买房之前,一定要理清思路。你在什么地方买房,房价什么是水平,为什么?你有多少钱?

  小王的房子买在县城,按照常规投资角度来讲,县城大多属于低能级地区,人少房多,产业单一。

  我查了数据后,发现基本属实,总人口不足百万,GDP不足400亿,产业规模不大,有一些工业,比如汽车、农机制造、食品加工和建材家居。

  这种普通类县城,是没有楼市的,更别说“行情”。

  为什么?

  因为小地方的居民,普遍有一种症状,“新房癌”。

  “没人喜欢二手房,尤其是婚房,感觉住在别人用过的房子里,亲戚朋友知道了,不好意思。”这是我采访过大多数县城人后,得到的回答。

  二手房交易量小,不活跃,就会导致“信息模糊”,很多县城的二手房都没有数据系统。

  房价高低都靠中介的“口风”,或是隔壁二大爷家的成交案例。

  比如刚卖了一套100平米的步梯房,卖了100万,那么这个小区,甚至整个片区都会对标这个价格。

  在二手房价没有参考的地方,新房就成了“核心”。而新房的定价权是谁?

  是开发商,是中介,也是当地政府。

  大家都知道“买涨不买跌”这个道理,开发商把房价调高,中介一吆喝,媒体一传播,地方睁一眼闭一眼,老百姓拼命跑进楼市接盘。

  讲到这里,你应该明白了:

  二手房不健全的“非透明”市场,楼市将被“利益集团”高度垄断。

  2

  这种垄断,很难打破,因为没有人在乎。

  

  我翻了一下,自打房改以来,除了前段时间,中央对长三角高房价县城进行定向打击,中国县城就没有出台过调控政策。

  

  看到这里,身为县城的购房者,你就要明白一个道理:

  打不过,就要跑。

  

  往哪儿跑呢?当然是二手房。

  

  通过网上平台定向搜索,我联系到2位县城中介,都是小王意向买房地段的,而且从业时间都在3年以上,这是我们获取到“真实行情”的关键。

  

  加了微信后,开门见山,每人红包200元必须接受,实事求是讲明原因,房子肯定会买,但需要听实话,帮忙“淘笋盘”。

  

  注意了,最好是5年房龄以内的次新房,太老的不要;最好是电梯楼,步梯贬值速度太快,保安最好别是大爷,毕竟能在物业上舍得花钱的,楼盘质量差不到哪里去。

  

  除此以外,要找挂牌时间长的房源,越长越好。

  

  因为时间越长,业主卖房越心切,砍价的空间就很高。

  

  一般5年以上的房子,都赶上了房价上涨大潮,翻倍的收益,不会那么锱铢必较。

  

  同时我承诺,中介帮忙砍价,砍下的收益,中介拿10%。

  

  从中介小哥那里得知,这个地方,2016年房价大概4K左右,然后棚改助推,涨到6K,横盘了2年,今年疫情后新房涨到9K,但是二手房一直都是,“有价无市”。

  

  基本符合预期。

  

  随后中介告诉我,其实当地房子不少,空置率挺高,当地有钱人特别爱囤房,因为没啥投资渠道,这几年开店做生意也不赚钱。

  

  很多人都想让孩子去上海、杭州,或者是省会合肥,家里囤的房子,就想着快速变现,换大城市的首付。

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  其实房子多的人,才知道行情好不好,因为参与了“卖房”,反而没房的人,只知道房价在涨,是因为自己只关注“买房”。

  

  你看,这就是信息差误导的两个世界。

  

  而卖方利益集团,最喜欢用一些小伎俩,割韭菜,尤其是在县城这种新房癌盛行、普遍缺乏楼市认知的地方。

  

  你看,我只做了三步:

  远离垄断市场、绑定中介关系、寻找低价笋盘。

  

  “弃新选旧”,打破了很多县城人的固有思维,而绑定中介关系,大部分人更是都不愿意去做。

  

  中介说我很奇怪,从业这么多年,第一次见上来就发红包的。其实,拿人的手短,这个道理,自古都有,中介提供真实的信息,更值钱。

  

  更何况,小县城的中介生意不好做,你诚信待人,将心比心,人家肯定会上心帮你。

  

  最终,中介给我推的几套“笋盘”,都比较符合小王的预期,小王很开心,决定明天去看一看,更感觉这是一次思维上的“破茧”。

  

  还有一件神奇的事,小王居然跟我说,女方的彩礼要20万……又要房,又买车,彩礼还20万,对于县城人来说,真的压力山大。

  

  我给他出了个招,如果你真的爱这个姑娘,你可以跟丈母娘说,彩礼降到10万,然后房本写两人的名字。也不知道,能不能谈妥。  

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  在中国,城市660座,而县城,达到1300多个。

  

  这注定,后者是广域市场,分化极大,比如义乌的一套房顶龙口五套房。

  

  而且各个地方被不同程度的垄断,导致信息和数据失真,是最难研究的学问。

  

  但可以确定的是,“全民减负”时代开启,在房住不炒的重锤下,大部分县城接下来的行情都艰难。

  

  那些“有价无市,高位横盘”的县城,很难熬过2021年的冬天,接下来房价会逐步下跌,暴露真相。

  

  而且,信贷收缩后,中小开发商接连走入困境,必须进行“降价抢收”,才能与大势抗衡。从而连带房价利益集团,土崩瓦解。

  

  比如昨天从一个读者那里知道:

  江西某县城,去年房价涨到1W左右,今年开始大幅下跌,70年大产权新房房价平均下调80%,更有楼盘为了出货,直接降到了65折。

  

  当然,上文提到的“普通县城”,大概占全国90%左右。剩下的10%的县城,分为两类。

  

  一类是我之前提到的,城市群中的强经济大县。

  

  这种县城会跟着城市群价值走,承接大城市溢出的产业和人口,房价稳定向上。

  

  比如昆山,一年GDP,甚至超过西北部的省会城市。还有江浙一带诸多名县,富可敌城。

  

  另一类就是农民极多的大县,比如山东省、河南省的百万人口大县。

  

  这种县城虽然没有增长空间,但房价不至于跌。毕竟县里农民占比大,总有一些“跑不了且把搬进县城作为奋斗目标的人”。

  

  最惨的,是工业衰退的地方。

  

  因为小地方流出的,不是老年人口,不是农民工,而是具有一技之长,能在外地获得稳定收入的人口。

  

  这些“非农职工”跑路很坚决,楼市真没人接盘。

  

  比如著名的鹤岗同学,要知道,人家还是个地级市。


责任编辑: jrx

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