答案来了！小区停车位的物权属于谁？

       当下，小区车位紧张已成普遍性难题，常是“一位难求”。小区内各种类型的车位的相关物权也成为各方追逐的对象。

　　伴随而来的，是形形色色的纠纷问题——

　　花高价购买本就属于自己的车位

　　好不容易买来的车位，根本不允许被买卖

　　以为终于有了自己的车位，但始终拿不到产权证

　　为了避免如是糟心的问题，我们有必要事先了解我国《民法典》对小区车位做出的相关规定。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　我们可以通过车位的不同性质来进行梳理，按所有权划分：

　　产权车位：在小区房屋销售时未按公建面积（公共建筑面积）进行公摊（分摊给全体业主）的，在预售范围内的车位。开发商有权销售此类车位。可以办理产权证。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　产权车位产权年限一般为70年，无产权车位仅有使用权20年。

　　共有车位：在小区房屋销售时将车位按照共建面积进行公摊的，产权归全体业主所有。开发商无权进行出售、擅自出租等行为。即使出租，收益也归全体业主所有。开发商对此类车位进行的售卖，均为无效合同。

　　《民法典》第二百五十七条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

　　人防车位:

　　此车为占地为人防工程所用，归属于国家。在非战争时期，“谁投资，谁使用”，不允许买卖。

　　《国防法》三十七条和《人民防空法》第五条规定，人防工程性质的地位车位应推定为国家所有，投资者可以使用、管理、受益，但是不得出售。

　　此外，按照空间分类，还有以下类型：

　　地上车位：

　　1.建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，且该车位不占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于开发商所有；

　　2.建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，但该车位占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于全体业主共有；

　　3.建筑区划内，未经规划而用于停放汽车的地面车位，若该车位占用业主共有的道路或者其他共有部分的，车位应该属于全体业主共有；若该车位占用开发商或者他人的专有部分，则该车位应归属于开发商或个人。

　　地下车位：

　　排除利用人防工程改造的情况，非人防工程性质的地下车位，由开发商基于地下建设用地使用权建造。在有被计算在公摊面积中、成本被计算在住宅开发成本中、根据国家法律或当地政府规定应当无偿交付给业主使用任一条件的情况下，归属

　　于业主，否则即归属于开发商。

　　首层架空停车位：

　　根据我国的房地一体原则和建筑物容积率的使用规则，在小区首层架空停车位不计算容积率时，其未分摊小区的土地使用权，只能附属于小区的主建筑而存在，故而应归属于小区全体业主；而当架空层停车位整体计算容积率时，开发商取得了土地使用权，该车位应归属于开发商。那么此类车位是否计算容积率的标准是什么？根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定：层高2.2米以下的房

　　屋和地下室不计入建筑面积。由此可以看出，架空层车位层高2.2米以上（含2.2米）的应该计算容积率，2.2米以下的不计算容积率。综上得出以下结论：

　　（1）小区首层架空停车位层高2.2米以上（含2.2米）的应归属于开发商；

　　（2）小区首层架空停车位层高2.2米以下的应归属于小区全体业主。

　　最后，无论是地面车位还是地下车位，或是首层架空停车位，归属于开发商的，其可通过出售、附赠或者出租等方式进行处置。我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：

　　1.开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;

　　2.开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;

　　3.开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;

　　4.根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

　　若车位属于全体业主共有，则可以由业主大会或者业主大会授权的业主委员会自行决定车位的使用方式。

　　“住宅小区物业服务成本菜单”来啦~

　　为建立健全与物业服务内容、服务标准、服务成本挂钩的动态化、差异化的物业服务收费机制，促进物业服务行业可持续发展，保障人民群众居住环境的保持和改善，根据我市经济发展水平、物价指数上涨、服务成本增加等实际情况，鄂尔多斯市物协受鄂尔多斯市住建局委托，制定出台了质价相符的住宅小区物业服务成本菜单，一旗、区一菜单，进行个性化、多样化服务的探索。

　　提出物业服务菜单的思路

　　提出物业服务菜单的思路，就是综合考虑物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为基本要求、客户服务、公共部位公共设施设备维修养护、秩序维护、保洁服务、绿化管理六个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为三个类别（等级），对应相应的收费标准。业主可根据所在小区特点和需要，分别选择不同类别及类别中的不同等级，物业服务费为物业服务类别中的各等级对应收费标准的总和。

　　制定物业服务菜单的优势

　　一方面，过去由于物业服务项目及服务标准制订的比较模糊，物业费的使用和管理透明度不够，致使物业服务企业所提供的服务与业主付费后的期望值有一定差距；另一方面，前期物业服务费按建设单位与物业买受人的合同约定收取，由于没有明确的收费标准和有效的监督，前期物业服务企业强制收费、高收费、跨年度收费现象时有发生，业主的利益得不到保障，部分业主与物业服务企业的矛盾加深。而物业服务菜单式收费则建立了一个相对客观的标准，增加了物业管理收费的透明度。对业主而言，按需“点”服务，就有了一把衡量物业服务标准的尺子，有利于维护自身的利益；相对于物业服务企业来讲，则有利于物业管理水平的提高，能够改善传统的物业服务理念，进而实现双方和谐共处的良好局面。

　　物业服务合同+物业服务菜单

　　和菜单式服务清单同步推行了《物业服务企业合同（示范文本）》，以菜单式标准订立物业服务合同，制定对应的服务内容与菜单式标准配套，指导物业服务企业与委托人或业主大会签订规范完整的《物业服务合同》，并按照合同约定的内容提供质价相符的服务，保障业主的合法权益，规范物业服务主体行为和收费行为。

　　附件：1《东胜区住宅小区物业服务成本菜单》

　　2.《伊金霍洛旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　3.《康巴什区住宅小区物业服务成本菜单》

　　4.《达拉特旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　5.《准格尔旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　6.《乌审旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　7.《鄂托克旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　8.《鄂托克前旗住宅小区物业服务成本菜单》

　　9.《杭锦旗住宅小区物业服务成本菜单》

来源：鄂尔多斯市住房和城乡建设局