宋清辉：当前楼市退烧是正常的周期现象

经历过2015年上半年的爆炒和后期的推波助澜，进入2016年一季度之后，三四线城市去库存的难题与一线城市政策性限制导致的观望情绪渐浓，令房地产市场进入了退烧的趋势当中。一些早在数年前就称“房地产将处于观望状态”的言论，如今可能终于实现了。

无论是在股市还是其他的大宗商品，大部分中国投资者对包括房产在内的各种投资，都会不约而同采用“追涨杀跌”的模式，因此当政策性调整导致市场房价上行趋势略有动摇的情况下，也让一部分人摇摆不定。在暴跌一段时间的股市中，我们常常会用“下跌空间已经有限”一词，来表述股价或指数已经接近底点。

就三四线城市而言，这些地方的房价已经处于跌无可跌的位置上方，成交量也已经接近冰点，那么房价会不会像股价那样，在低位运行一段时间之后疯狂反弹呢?答案是需要两面看待，有些三四线城市的房价会反弹，有些三四线城市的房价就会如同僵尸股一样久久不动。当前的楼市退烧实际上就是一个再正常不过的经济现象，和经济发展的周期性有较大的关联。

一个城市的房价要涨要跌，需要看这个城市的产业情况。三座房价居高不下的城市中，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是产业创新集聚地，各有所长的产业优势带动了经济的发展并吸引了越来越多的外来者，同时也带动了房价的走高。已经沦陷为鬼城的鄂尔多斯(600295)，2010年的时候，因煤价的上涨导致一系列资金疯狂涌入该产业，在全城民间借贷的同时房价也疯狂走高。随后，因为煤价的回落，一系列的梦想都开始破灭，资金链断裂、投机者离场，鄂尔多斯开始变得萧条，被称之为鬼城。这也表明，如果一座城市没有支撑经济发展的强势产业，无论是资金还是人才，都不会留在这个城市当中。

纵观各类三四线城市，几乎没有长期可以持续、配套的产业链能够支撑城市的经济发展，就如从众心理一般，绝大多数城市都会想方设法挖掘各种景点开设旅游业，以期创造新的利润来源，但旅游业低门槛、同质化的发展难以形成长期有效的支撑作用。虽然一部分城市拥有靠山吃山的绝对优势，但想要推动当地产业、经济有效持久地发展，就必须积极引入实体创业和创新产业，否则就会陷入“人勤地多产、坐吃山也空”，鄂尔多斯就是典型例子。

就房地产行业而言，地产商怎么想办法都是徒劳，虽然他们有定价的权利，但他们没有左右城市经济发展的能力。如果三四线城市一直无法引入能够刺激本地经济增长的新产业，或者长期没有政府对其发展进行规划并招商引资，这座城市未来的发展就是伴随着人口流失而越来越小。

如果在政府引导下，三四线城市愿意引进技术、招揽大量人才，所谓去库存的问题将不是问题。如今全国房价最高的深圳就是最为显著的案例，四十多年前就是一个小渔村，远远不如当前的三四线城市，但国家的政策倾斜和人群大量涌入，高新技术的不断发展，高等教育机制的建立加上积极引进海内外优质人才，推动了深圳的产业蓬勃发展。

理论上，经济发展才能提升市场各方面的需求，例如运营资金需求、企业用地需求、企业人才需求、员工住房需求等，各种各样的需求都能有效地实现去库存。现行的三四线房屋去库存措施，实际上是治标不治本，在市场对房地产观望情绪越来越浓的情况下，置业者都会担心购房之后所持有的不动产继续贬值，从而会选择继续观望，市场也会因此更为萧条。

中国“十三五”规划指出将要打造十大中心城市，这也意味着会将一部分优质产业和政府职能转移至这些未来的十大中心城市之中，也将吸引一部分资金、企业、人才的进入，在解决城市、区域经济萧条问题的同时，包括房地产在内的各种“去库存”也将得到解决。对拟投资三四线城市房地产的资金而言，城市未来的发展导向是否能够驱动经济发展、能否有效促进就业引入人才，将成为三四线房地产是否会从寒转暖到热的重要决定因素。