合景着重布局的一二线城市 不会考虑三四线

“合景泰富一直走得很扎实，相信今年市场能看到合景泰富的成绩。”日前，接受采访时，合景泰富投资者关系及企业融资总监吴晓怡表示，2016年合景泰富对完成销售目标充满信心。

“合景泰富今年有370亿的可售货源，按60%左右的去化率就能够保证达成220亿的销售目标。在一线城市和高端二线城市，今年的市场实际情况比预计得更理想。”

截至2016年第一季度，合景泰富的权益预售额约53亿元，已完成全年预售目标220亿元的24%。吴晓怡表示，在销售铺排上合景泰富将会抓住市场窗口进行灵活调整，在开工和工程支出方面以以销定产为原则。

追求销售规模与利润增长的平衡发展中，合景泰富在内部进行的自我更新正在显露成效。

2015年合景泰富从销售模式、团队架构和激励制度等方面进行了一系列调整，逐渐从原来的代理销售模式转变为自销模式，同时对营销团队的人员组合和激励制度进行调整。

谈及未来拿地策略，吴晓怡表示，合景泰富仍将继续聚焦已布局城市，以北上广及强二线城市为重点。据了解，合景泰富去年约60%的销售贡献来自北京、上海及广州三个一线城市，另有40%主要来自南宁、杭州等二线核心城市。

“合景泰富2015年拿地比较少，今年除了公开招拍挂的渠道，还将通过合作与并购形式寻找新项目。”据吴晓怡透露，合景泰富目前在广州、成都等地均有新项目处于洽谈阶段。

融资渠道的畅通则在资金层面为合景泰富的稳健发展提供了基础，2016年以来，合景泰富先后完成发行22亿元及65亿元的境内债券。

2015年年底，合景泰富综合加权利息成本为7.4%，而在2014年同一数字为8.3%。

“今年公司已经发了87亿元的境内债券，五年期长债平均成本约4.8-5.8%，相信合景泰富今年整体的融资成本还会继续得到改善。”

以下为对合景泰富投资者关系及企业融资总监吴晓怡女士的采访实录：

记者：第一季度合景业绩比去年同期增长比较多，预售有53亿元，今年的推盘节奏比去年加大了吗?

吴晓怡：今年第一季度因为市场非常火爆，所以增加了一些可售货量。今年全年可售货量接近370亿，开工量年初制定的计划是150万平方米，但是会以销定产为原则。

3月份市场非常火热，有一些项目已经卖断货了，我们原来一些开工计划是在下半年或者五月份的现在提前开工了，但是总开工量没有变化，我们会根据市场的情况再判断是否要增加开工量。

记者：今年定的目标是220亿，过去三年合景销售基本上在200亿左右，今年销售目标预计可以完成吗?

吴晓怡：370亿的可售货源，如果是按60%左右的去化率，就能够保证220亿的目标达成。今年到现在来看整体市场情况还是很乐观的，因为合景在一线城市和高端二线城市，市场实际情况比预计得更理想。

今年还有大半年的时间，要再看一下整体市场环境会不会有拐点，或者有其他的变化，所以我们还是比较谨慎地以销定产来安排可售货源。

但是整体的销售量和可销售的资源是很充足的，合景布局的这些城市销售情况也很理想，所以我们对今年销售还是很有信心的。

记者：2015年“北上广”占合景的销售比例60%，按照今年的情况，合景还是会以一线城市为重点?

吴晓怡：对，三个一线城市，广州、北京、上海去年大概合景60%左右的可售货量，我们觉得一线城市继续向好的趋势不会逆转，包括年初到现在深圳楼市非常火，广州并没有很明显的增长，但近期也看到广州的楼价在慢慢向上攀升，虽然涨幅不是很厉害，所以我们今年对这三个城市的表现非常乐观。

记者：今年已经过了四个月，公司推盘的节点安排是怎么样份，对于未来半年的预计是什么样的?

吴晓怡：市场还是存在比较大的政策导向和不稳定性，今年3月份大家都没有预期到有那么火爆的量价齐升的情况，国家的政策是定向给三四线城市，但是下雨是下在一二线城市了，这个也是之前没有预想到的一波增长。

整体销售的铺排上合景是比较平均和比较灵活的，比如说销售情况好就及时增加货量，开工和工程支出方面还是以销定产。在趋于平稳的市场里面，我们会比较平均地铺排整体销售情况，尤其是在二线城市还是有一些余温存在，在这些比较好的市场里面，我们还是尽量多推货多走量。所以整体策略一方面是灵活调整，另外一方面是把握市场窗口。

记者：现在在北京、上海、广州、南宁都有一些比较重点的项目，这些项目的进展怎么样?

吴晓怡：到现在为止，今年合景主要还是在销售之前已经开售的项目，全国大概有40个项目在售，抓紧在市场窗口期推出货量。

新项目方面，比如说北京通州的项目下半年就会开始正式开售，这个项目有25万平方米，货值接近100亿，这是我们很期待的项目。上海的写字楼项目，5月也能够正式对外开放，我们希望整体出售。

另外，合景在南宁、杭州的项目整体销售情况都是非常理想的，各地也都有项目卖断货的状况，现在我们也在增加开工，补充销售资源。合景非常有信心能完成今年的指标，包括利润率维护方面也是做得比预期来得更好。

记者：2015年合景在拿地方面比较谨慎，今年会有更多资金储备拿地吗?

吴晓怡：合景去年的确拿地比较少，但是其实也参与了很多招拍挂，只不过去年价格涨得很厉害，竞争很激烈，最后能够拿到手的项目比较少。

今年合景做了其他并购方面的动作，除了公开招拍挂的形式拿地以外，主要跟一些本地发展商或者小型发展商合作，他们手上有便宜的土地资源，合景跟他们谈一些项目层面的合作。所以现在我们是两条腿走路，公开市场继续观察，但不会盲目追高，并购市场尽量多拿一些新项目。

记者：在拿地范围选择上还是以已经布局的城市为主吗?今年在拿地方面大概有多少预算?

吴晓怡：基本上还是以深耕现有城市为主，合景现在增加的土地储备基本上也是在现有的城市，

不会有一个特别明确的预算。

记者：2016年到2017年，合景在北京、上海、成都、苏州这些地方会有商业综合体项目出来，公司对这方面的业务规划是什么样的?

吴晓怡：合景在上海有一个商场叫悠方，这个项目今年1月份的时候已经有一些店铺进入了试营业阶段，商场目前正在试业中。广州和上海也有一些写字楼进入了租金回收期，所以到今年年底收租比例会比去年提高很多。

我们希望，2017年到2018年底整体租金收益可以达到整体收入的10-15%左右，我们不会盲目加快商场开业的节奏，会根据整体销售和回款情况来定每年投资在商业物业上的比例。

当然，合景的业务板块还是着重在住宅方面，商业会作为增加收入的一个来源渠道，因为很多项目在拿地时是综合体项目，可售部分全部出售之后，会有一些商场或写字楼这逐步进入运营期。

另一方面，除非是特别性的地段，比如说北京的魔方，一般合景不会专门拿地做商业项目，基本上还是倾向于做社区型的MALL。

记者：合景从去年底到今年先后发了几笔债券，这些资金会用在哪些方面?

吴晓怡：一方面合景是把握企业在政策窗口期的机会，毕竟国内企业债券这个金融产品在去年之前是没有的，在2014年之前都是在境外发行美金债，这个利率就高很多。当国内企业债产品被正式推出来以后，很多房地产企业都有这个融资动作。

资金一大部分主要是进行再融资安排，比如说替换一些偏贵的银行贷款，把整体成本降低一些，包括可能会做一些境外债再融资的安排。

记者：今年合景整体借贷成本会有多少幅度的下降?

吴晓怡：到去年年底，合景综合加权利息成本是7.4%，2014年是8.3%，下降趋势很明显。今年22亿的债券和65亿私募完成后，五年期长债成本大概在4.8%到5.8%，可以继续改善整体的利息成本。预计到中期，合景的综合利息成本应该是到六点几。

记者：2015年合景毛利率保持在36%的水平，在同行中属于比较高的水平，今年在这方面设定的目标是?

吴晓怡：合景一直在利润率方面对内部有很高的要求，公司近几年增长的方向并没有盲目追求规模。很多同行从2013年到现在经历了很大的规模增长，但合景还是维持比较高质量的增长，把毛利率维护好。

合景的整体布局不是全国到处拉开战线，操作方式相对来说做得比较精，做得比较高端，做得比较注重质量和产品这。这种模式就基本上等于每一个项目的利润率，每一个城市的利润率都有比较高的要求。虽然合景规模不一定像其他企业那么大，但是公司的利润率水平是行业内最高之一。

记者：合景曾提过300亿的规模目标，未来会如何向着300亿的目标增长?

吴晓怡：这肯定是合景前进的方向，但跟刚刚说的一样，要跟整体财务成本和利润率进行平衡。合景不会冒进达到300亿，因为纯粹冲量并不是很难的事情，只是我们在保护利润率方面比较坚持。所以我们愿意更稳健、更有质量地去增长到300亿，而不是为了达到300亿牺牲毛利率。

公司的成绩大家还是看得到的。首先，合景着重布局的一二线城市销售回暖非常明显，而且今年可售货量非常充足。今年在拿地方面会以并购的方式多增加一些项目，维持住宅方面销售的增长。

第二，今年公司资金成本会有很明显的下降，从年初到现在已经发了87亿元的成本较低的境内融资。

第三，今年商业物业会进入正式的开业和招租，有了一些新的业态，等于给收入增加了一些稳定的贡献，因为租金收入是可持续的。